(챗지피티) 다주택자 양도세가 중과되고 , 앞으로 보유세를 실효 1% 이상으로 올리고, 대출한도는 0%로 만든다고 하면 어떻게 될까?

[산들바람2025]

세무사님 관점에서 숫자로 보겠습니다. 정책 3개를 동시에 시행하면 시장은 거의 교과서적으로 반응합니다.

👉 ① 양도세 중과 유지
👉 ② 보유세 실효세율 1%+
👉 ③ 대출 0% (사실상 현금거래만)

이 조합은 “거래 봉쇄 + 보유 압박 + 신규수요 차단”입니다.
결과는 예상보다 단순합니다.

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📉 1️⃣ 거래량 먼저 붕괴
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• 다주택자 → 팔면 세금 70~80% 느낌
• 신규수요 → 대출 없음

👉 거래량 급감

이미 문재인 정부 후반기에 비슷한 경험했습니다.
👉 거래량 반토막 → 가격은 버티다가 급락

세무사님이 양도세 상담할 때 느끼셨죠 😄
“팔고 싶은데 세금이 더 무섭다” 고객 폭증.

👉 시장 특징
• 호가 유지
• 실거래 실종
• 급매만 거래

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📉 2️⃣ 가격은 ‘늦게’ 떨어짐
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부동산은 주식이 아니라서 바로 폭락 안 합니다.

👉 1단계: 거래 절벽
👉 2단계: 급매 등장
👉 3단계: 기준가격 붕괴

특히 **대출 0%**면

• 2030 실수요 완전 퇴장
• 갭투자 0
• 법인 매수 0

👉 강남권도 하락 압력

(세무사님 사무실 있는 역삼동 고객들부터 고민 시작합니다 😅)

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📉 3️⃣ 전세·월세 폭등
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집 안 팔립니다.
새 집 못 삽니다.

👉 임대 수요 폭증

보유세 1%면 집주인 반응:

• 월세 전가
• 전세금 상승
• 공급 축소

결과

👉 월세 시대 가속

보유세는 결국 현금흐름 세금이라
세입자에게 전가율이 높습니다.

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📉 4️⃣ 세수는 오히려 줄어듭니다
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세무사님이 제일 관심 있을 부분 😊

양도세 중과 → 거래 없음
취득세 → 거래 없음
재산세·종부세 → 일부 증가

하지만

👉 총세수 ↓

왜냐하면

부동산 세수는 거래세 비중이 큼.

문재인 후반기
👉 양도세 중과 → 양도세수 급감
👉 취득세수도 감소

“세율 ↑ → 세수 ↓” 대표 사례.

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📉 5️⃣ 부동산 대신 돈이 이동
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돈은 막히면 다른 곳으로 갑니다.

👉 주식
👉 해외부동산
👉 금·달러
👉 비트코인

특히 요즘 AI·반도체 테마
→ 자금 이동 가속.

세무사님 고객들도 이미
브라질채권, 미국국채, STO 얘기 많이 하시죠 😄

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📉 6️⃣ 장기적으로 생기는 문제
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① 공급 붕괴
② 재건축 중단
③ 임대주택 감소

결국

👉 몇 년 뒤 집값 폭등

이 패턴은

• 뉴욕 렌트 규제
• 베를린 임대규제

에서도 반복되었습니다.

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📊 한 줄 결론
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👉 거래 절벽 → 전세폭등 → 세수감소 → 몇 년 뒤 폭등

정책 의도와 정반대 결과 나올 가능성 큽니다.

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📌 세무사님 실무 대응 전략
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이런 정책 분위기 오면 고객 상담 포인트:

🧾 ① 증여·가업승계 플랜 증가
🧾 ② 법인 청산·정리 상담 증가
🧾 ③ 해외자산 이전 상담 증가
🧾 ④ 임대사업 구조조정 상담

세무법인 온세에 업무 폭증 시기입니다 😄

특히
👉 가족 간 지분증여
👉 부담부증여
👉 법인→개인 전환

문의 많아질 가능성 높습니다.

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