(챗지피티) 비주거시설 의무면적을 왜 축소하고 있을까요?

[산들바람2025]

한국에서 '비주거시설 의무면적(상가 면적 등)'을 축소하는 이유는 변화하는 도시 소비 구조, 공실률 급증, 그리고 주택 공급 확대 정책과 연동된 복합적 배경 때문입니다.

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1. 비주거시설 의무면적이란?
• 의무 비주거비율: 신도시, 대규모 택지개발지구에서
일정 비율 이상을 상가·업무·기타 비주거용으로 배정해야 하는 규정
• 예: 준주거지역·근린생활시설 용지에서 10~30% 이상 비주거 용도로 계획됨

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2. 축소 이유 요약
① 공실률 급증: 수요 대비 과잉공급
• 수도권 신도시를 포함한 곳곳에서 상가가 과잉 공급
• 전국 평균 상가 공실률 10% 이상, 지방은 20~30%에 달함
→ 실사용자는 부족하고, 유령상가만 증가

② 온라인 소비 전환
• 배달앱·온라인 쇼핑 확대로 골목상권 및 소형매장 수요 급감
• 주거지 내 소비는 있지만, 오프라인 점포 수요는 감소

③ 자영업 붕괴와 폐업 증가
• 한국 자영업자는 많지만, 생존율은 OECD 최하위권
• 상가 세입자가 지속적으로 바뀌며 상업용지의 기능 상실

④ 주택 공급 확대 정책과 연동
• 정부는 주택 공급을 늘려야 하는 상황
→ 같은 면적 내에 상가를 줄이면 주거면적 확보 가능
→ 비주거 비율 축소는 곧 주택 수 증가로 이어짐

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3. 정책 측면에서의 공식적 이유
• 국토부 등은 “도시 수요구조가 변하고 있다”, “상가 과잉은 도시 슬럼화 유발”이라는 입장을 밝힘
• 도시계획 지침 개정: 비주거비율 하한 삭제 or 축소 진행 중
→ 예: 3기 신도시 일부에서는 30% → 10% 이하로 낮추기도 함

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4. 긍정적 효과
• 공실 리스크 축소: 불필요한 상가 공급을 사전에 차단
• 주택공급 여력 확보: 전용 주거면적 증가
• 도시 슬럼화 예방: 텅 빈 상가보다 주택이 낫다는 시각

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5. 우려 및 반론
① 생활인프라 부족 가능성
• 과도하게 줄일 경우 → 주민 편의시설 부족
• 카페, 병원, 학원, 슈퍼 등 생활밀착 업종 부재 문제

② 커뮤니티 단절
• 상가는 단순한 소비공간이 아닌 지역 커뮤니티 연결고리
• 모든 걸 온라인으로 대체할 수 없다는 주장

③ 미래 유연성 제한
• 지금은 공실이어도 도시 성숙기에 필요해질 수 있음
→ 지나치게 줄이면 향후 상업기능 회복 어려움

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6. 요약
비주거시설 의무면적 축소는 다음의 흐름 속에 있다
✅ 공실률 급증 + 상업공간 수요 감소
✅ 주택 공급 확대 유도
✅ 온라인 소비 패러다임 변화
✅ 도시계획의 유연성 확보

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결론
비주거면적 축소는 단기적으로는 합리적인 공급조절책이지만,
중장기적으로는 생활 인프라와 도시 활력의 균형 조정이 필수입니다.