(챗지피티) 한국의 상가는 반으로 줄여야 할까요?

[산들바람2025]

현재 한국의 상가는 ‘반으로 줄여야 한다’는 주장이 나올 만큼 공급 과잉 상태에 가까운 것이 사실입니다. 아래에 그 근거와 현실적 고려사항, 반론까지 구조적으로 정리해드립니다.

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1. 왜 ‘반으로 줄여야 한다’는 말이 나올까?
① 공급 과잉 상태
• 전국 상가 공실률은 평균 10% 이상, 일부 지방은 20% 이상
• 신도시·아파트 단지마다 계획적으로 공급한 상가가 수요를 초과
• 상가 투자 붐으로 수익형 부동산 과열 → 수익률 저하 악순환

② 온라인 소비로의 전환
• 쿠팡, 배달의민족 등 비대면 소비 확산
• 특히 의류·잡화·식음료 업종은 오프라인 매출 급감
→ 상가 필요 면적 자체가 줄어듦

③ 자영업 폐업률 세계 최고 수준
• 5년 생존율 30~40%
• 폐업 후 신규 창업 → 또 폐업 → 상가 공실의 반복

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2. 줄이지 않으면 어떤 문제가 생기나?
• 지역 슬럼화 위험: 공실 상가가 늘면 유령상가화
• 자산가치 하락: 은퇴 후 수익형 투자자들 타격
• 지자체 재정 부담: 빈 상가에 세수도 감소하고 환경관리 비용만 증가
• 도심 공동화: 사람 안 모이는 거리로 전락 → 지역 경제 위축

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3. ‘반으로 줄이자’는 것이 의미하는 정책 방향
① 신규 상가 허가 제한
→ 지자체에서 도시계획단계에서 상가 면적 비율 축소

② 준공업지역·유휴 상가 리모델링 유도
→ 청년 창업 공간, 문화시설, 공공시설로 전환

③ 유휴 상가에 대한 ‘공공매입 → 재사용’
→ 청년주택, 지역복지센터 등 사회적 용도로 활용

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4. 반론 및 고려할 점
① 도시 간 불균형 존재
→ 서울 주요 도심 상권은 여전히 공급 부족하거나 높은 임대료 유지
→ “일괄적으로 줄이긴 어렵다”

② 중소자영업자 생계 타격
→ 기존 상가가 폐쇄되거나 리모델링 시 생계 기반 무너질 수 있음

③ 상업시설이 지역 커뮤니티 중심인 곳도 존재
→ 단순한 면적 축소가 아닌, 용도 전환과 기능 재배치가 핵심

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5. 요약 정리
“한국의 상가는 절반까지 줄일 필요는 있어 보인다. 다만, 균형 있는 방식으로.”

→ 줄여야 할 곳
• 공급 과잉 지방도시
• 신도시 아파트 지하상가
• 고질적 공실률 상가

→ 유지·보완해야 할 곳
• 도심 핵심상권
• 청년 창업, 커뮤니티 중심 시설

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결론
한국의 상가 문제는 단순한 ‘양의 축소’가 아니라,
“기능의 재정의 + 공급의 구조조정 + 지역별 차등 전략”이 핵심입니다.
“반으로 줄여야 한다”는 말은 경고의 의미로는 유효하지만, 실제 정책은 훨씬 정교해야 합니다.