양경섭 세무사가 운영하는 테이블입니다
재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 얻은 초과이익(개발이익)의 일부를 정부가 환수하여 투기 억제와 부의 공정한 분배를 목적으로 시행되는 제도입니다. 그러나 이 제도는 여러 문제점과 부작용을 초래할 수 있습니다. 아래에서 재건축 초과이익 환수제의 주요 문제점을 분석해 보겠습니다.
1. 재건축 초과이익 환수제의 개요
목적:
재건축 사업을 통해 과도한 개발이익이 특정 조합원(주택 소유자)에게 돌아가는 것을 방지.
개발이익을 사회적으로 환원하여 부동산 시장의 과열을 막고, 공공 재정을 확충.
적용 기준:
재건축 사업에서 조합원 1인당 평균 이익이 8,000만 원을 초과할 경우, 초과 금액의 최대 50%까지 부담금으로 환수.
2. 재건축 초과이익 환수제의 문제점
1) 과도한 세 부담
환수금의 과도성:
조합원 1인당 환수금이 수천만 원에서 수억 원에 달하는 사례가 발생.
이는 재건축 참여자의 부담을 크게 늘려 사업 추진에 제동을 거는 결과를 초래.
세금의 이중성:
재건축 초과이익은 이미 양도소득세로 과세되는데, 환수제를 통해 추가로 부담금을 부과하는 것은 이중 과세 논란을 불러일으킴.
2) 재건축 사업 위축
사업성 저하:
초과이익 환수 부담이 커지면 조합원들이 재건축 사업에 참여하지 않으려는 경향이 생김.
이는 재건축 사업이 지연되거나 중단되는 사례로 이어질 수 있음.
주택 공급 감소:
재건축 사업이 줄어들면 수도권과 도심 지역의 신규 주택 공급이 감소해 장기적으로 주택 부족과 가격 상승을 초래할 수 있음.
3) 형평성 문제
이익 계산 방식의 모호성:
초과이익 계산 시, 주택 가격 상승의 원인이 재건축 효과인지 시장 상황에 따른 자연 상승인지를 명확히 구분하기 어려움.
결과적으로 조합원이 통제할 수 없는 외부 요인(부동산 시장 상승)으로 인한 이익까지 환수 대상에 포함될 수 있음.
지역 간 형평성:
재건축 초과이익 환수제가 주로 서울 강남권 등 고가 주택 밀집 지역에 집중적으로 적용돼 특정 지역 주민들만 과도한 부담을 질 가능성.
4) 주택 시장의 왜곡
매매 시장의 불안정:
환수금 부담으로 인해 조합원들이 재건축 참여를 기피하면서, 기존 주택 시장에서 공급이 줄어드는 효과.
이는 투자 심리 위축과 주택 가격 상승 압력을 동시에 야기.
투기적 대안 발생:
재건축 사업을 우회하기 위해 리모델링 등 다른 개발 방식을 활용하는 사례가 늘어나면서, 정책의 실효성이 떨어질 가능성.
5) 공공 재정 사용의 불투명성
환수금의 활용 문제:
초과이익 환수제로 걷힌 재원을 어떻게 활용할 것인지에 대한 구체적 계획과 투명성이 부족.
조합원들은 자신들의 재산에서 환수된 금액이 공익적으로 제대로 사용되는지 신뢰하지 못하는 경우가 많음.
3. 제도 개선을 위한 대안
1) 합리적인 기준 설정
초과이익 환수 기준 상향:
현재 1인당 초과이익 기준(8,000만 원)을 상향 조정하여, 조합원의 부담을 완화.
시장 상황 반영:
주택 가격 상승의 원인이 시장 전반의 상황인지, 재건축 사업으로 인한 이익인지 명확히 구분하여 계산.
2) 공공 기여의 확대
부담금의 투명한 사용:
환수된 부담금을 공공임대주택 건설, 사회적 약자 주거 복지 등 공익적인 목적으로 활용한다는 신뢰를 구축.
3) 사업성 보장
인센티브 제공:
초과이익 환수 부담을 줄이는 대신, 공공 기여를 확대하는 조건으로 재건축 사업성을 높이는 방안.
리모델링과 재건축 간 균형:
리모델링과 재건축이 조화롭게 이루어질 수 있도록 지원 제도를 마련.
4) 지역 간 균형 고려
특정 지역에만 집중적으로 부담이 몰리지 않도록 지역 간 형평성을 고려한 기준 마련.
4. 결론
재건축 초과이익 환수제는 투기 억제와 공익 재원 확보라는 취지로 도입된 제도지만, 과도한 부담, 재건축 사업 위축, 형평성 문제 등 여러 부작용을 초래하고 있습니다.
제도 개선을 위해 초과이익 기준 상향, 시장 상황 반영, 공공 기여 활용 투명성 제고와 같은 대책이 필요합니다. 이를 통해 재건축 사업의 활성화와 공공 이익 간의 균형을 맞추는 것이 중요합니다.
- 선택됨
